2016年5月6日 星期五

房地產1-02高房價的三大元凶(2)房地產交易稅與資本利得稅:台灣炒房所得淨賺400萬內免稅

本文介紹房地產的交易稅與資本利得稅以美國英國澳洲德國日本、南韓為例與台灣比較說明

房地產相關稅負有三種

持有稅、交易稅、資本利得稅,都與房地產有關。

「持有稅」是持有的期間,每年都要繳。而「交易稅」與 「資本利得稅」是有「交易」,也就是房屋買賣時,才會課稅,沒有買賣就不會課。

想想看,房子放個20年、30年都不賣,就不必繳的稅;跟2030年來,「每年」都要繳的稅。對囤房養地的財團、大地主來說,哪個影響大呢?

很明顯是持有稅。因為,就算沒交易,還是每年都要繳,可能要連續繳好幾十年。故上一篇文章中,我單獨討論持有稅,以突顯它的重要性。

至於,交易稅跟資本利得稅,相對於持有稅而言,對高房價的影響是比較次要的。雖然兩者是不同的稅,但放在同一篇文章,一起討論即可。

交易稅

交易稅是房地產交易(買賣)買方與賣方依據法規該繳的稅

例如交易時買方要繳契稅印花稅賣方要繳特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)

(特種貨物及勞務稅,不是只有房地產;另外還有「價格300萬元以上小客車、飛機、直昇機、超輕型載具」、「價格50 萬元以上家具或龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品」,以及「船身全長達30.48公尺以上之遊艇」還有「銷售50萬元以上之入會權利」,如高爾夫會員俱樂部會員等。詳見財政部網站)

契稅及印花稅都是繳給地方政府。但由於稅基都遠低於市價因此實際課到的數字佔房地產市價比率極低對比動輒幾十%甚至100%以上的價差」,根本沒什麼影響

奢侈稅除了是繳給中央政府外,與上述稅收的另一個不同是,成交價去計算。就稍微打到痛處了。請見後續說明。


奢侈稅舉例

奢侈稅的房地產規定是自用住宅(1)持有1年內賣出依據銷售價格15%(2)持有1年未滿210%

比如700萬元買進一間房子,「持有6個月後賣出成交價1,000萬元因為未滿1依規定就要課賣出成交價15%的稅也就是150(1,000*15%=150)

賺了300萬價差(1,000萬減700=300)就要繳150萬的稅等於賺的錢吐了一半出去聽起來對炒房滿有嚇阻效果的

再舉例,同樣上述情況700萬買進一間房子,如果是持有12個月」後賣出因為持有滿1所以就課10%的稅也就是100(1,000*10%=100)

賺了300萬的價差100萬的稅等於吐出1/3的獲利好像能解決高房價的問題囉

乍聽之下似乎不錯但為什麼我前面說稍微打到痛處呢因為奢侈稅有幾個漏洞

漏洞一:「自用住宅才課稅自用住宅不課

比如如果是兩夫妻擁有2間房子分別登記在兩人名下各自辦理戶籍登記那麼2間都是自用住宅

實際上兩夫妻同住一間房子住的這間是先生戶籍那麼太太戶籍的那間房子就不受上述1年或2年限制無論怎麼短線炒作6個月或者3個月轉手賣出賺幾百萬都不課奢侈稅

如果是子女都成年的一家4口呢可以有3間炒作用的自用住宅說明如下

首先他們一家人可以分別設籍在4間自用住宅(未成年子女一般不會單獨在戶籍中要與父或母其中之一在一起),其中一間拿來4人同住不交易(假如賣掉,需要再找一間房來遷戶籍)

另外的3間房就可以拿來加價賣出賺大錢完全不用繳奢侈稅

(關於未滿20歲者能否單獨立戶可參考內政部網站)

漏洞二:即使是非自用宅持有滿2就不課稅2年很久嗎

假如全家人的戶籍名額都用完了,沒有「自用」住宅名額,就一定要繳奢侈稅嗎?

不一定比如上述一家4還有第5套房子的話也不用擔心這間自用住宅只要2年後再轉手也不必課奢侈稅的

再加上前一篇文章討論過的持有稅過低」,市價1,000萬的房子持有2年只要幾千元。相對於動輒幾十萬,甚至數百萬的「炒房價差」,根本不痛不癢

前述種種原因,環環相扣造成台灣房價多年來一直居高不下

不能否認奢侈稅這種交易稅是有其功能的但是短期炒作的期限(2)訂得太短實際上只有稍微減少成交量」,並沒有影響節節高漲的成交價格

為了解決這個問題針對價差獲利課稅的資本利得稅」,才是更好的解決辦法

資本利得稅

資本利得簡單講就是價差」。買進價格與賣出價格的差額有賺的(利得)要繳稅,就是資本利得稅。

當然,如果價差是賠錢的,沒有利得,就不必繳,這樣很合理。

全世界許多國家,針對房地產與股票等,都有課徵資本利得稅。

勞動所得vs炒房所得

勞動所得有沒有繳稅

資本所得算不算所得那它就該繳稅

付出勞力賺取的所得,與利用資本賺取的所得,都是所得、收入。其中一個有繳稅,另一個也該繳稅,很合理。

台灣房地產「資本利得」稅,房地合一稅:淨賺400萬內免稅

(2016)年開始台灣實施的房地合一稅」,就是一種資本利得稅我們來看看它的規定還有其優缺點

(以下資料來源393平台-房地合一稅制)

稅制只針對不動產「交易所得」,當出售房地產有賺錢時,才需要繳稅。賠錢不必繳

房地交易所得的計算以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額;包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等,都可當做成本扣除;仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。

取得房屋所有權後,繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息,不能列為費用減除。

納稅人列報成本及費用,都必須提出相關證明,如果無法提示證明文件,稽徵機關得按成交價額百分之五來計算費用。

簡單講,「淨賺的才要繳稅取得房地產的成本及相關費用都可以扣除掉如此一來 對房地產交易人是更為有利的

(關於可扣除的成本及費用可以參考財政部網站中國時報2015.07.22.的這篇新聞)

適用對象在民國105(西元2016)11日後,因出售房屋而獲利者。

(10511日前取得房屋且持有超過2年,則用舊制)

稅基(課稅基礎)()房屋評定現值()實價課稅()房地分開課稅()房地合併課稅

課稅方式()併入綜所稅()與綜所稅分離課稅

免稅額()無免稅額()自住滿6年,可免稅400萬額度,超過部分以10%課徵

適用稅率以持有時間決定課徵稅率以境內居住者為例見後續說明

各國的資本利得稅

以下各國皆以自然人為例依據實際取得成本計算利得請見下表(圖表可點擊放大)



補充1德國有另外制定一系列抑制炒作的稅法,甚至因炒作房價而獲暴利者,是要承擔刑事責任的!

可參考文章:

補充2「耕者有其田」,是如何拿到土地的呢?因為他有「耕作」。

那現在沒耕作卻擁有農地,只是炒地皮的假農民呢?

可參考影片:

小結

看完了這些介紹如果你是投機客」,你想在哪個國家炒房

如果你是自住客(把房子拿來住不是拿來炒作的)你想在哪個國家居住

延伸出來的思考是,過去30年來,台灣打造出的房地產環境,是友善投機客,還是友善自住客呢?

台灣的兩大政黨都輪流執政過,連今年(2016)已經第三次政黨輪替了,這些政黨,面對高房價的問題,究竟是站在哪一邊呢?

答案很明顯,無論哪個政黨都一樣。

(未完待續)

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